リノベーションできない物件の特徴を徹底解説！

2021.04.23リノベーション

リノベーションできない物件って具体的にどのような物件なのか気になりますよね。

リノベーション用に物件を購入するときは、リノベーション向きの物件であるかどうかをきちんと確認することが大事です。

この記事では、リノベーション向きではない物件の特徴とリノベーションのおすすめの物件をそれぞれ紹介していきます。

新しく物件を購入して、リノベーションを検討している人は、ぜひ参考にしてください。

 

リノベーションできない物件

リノベーションができない物件やリノベーション向きではない物件の特徴を4つ紹介します。

 

築年数が古すぎる物件

築年数が古すぎる物件はリノベーション向きではありません。

一般的な判断基準は築40年以内となります。(2021年現在)

1981年6月1日以降に建てられた物件は新耐震基準となるからです。

新耐震基準とは、震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準になっているため、技術的にも優れています。

しかし1981年6月1日以前に建てられた物件は旧耐震基準となっており、震度5程度の揺れでも倒壊しない基準ととなっているため、耐震性が低いです。

中古物件を選ぶときは、築年数が40年以内の物件を選ぶようにしましょう。

ただし、築35年以上の物件であっても、改修工事をすれば住むことはできます。

仮に腐っている柱や土台がある場合は、新しい柱や土台に入れ替えることで、リノベーションできます。

 

湿気が多く水回りの漏水がある物件

湿気が多く水回りに漏水がある物件もリノベーション向きではありません。

漏水がある物件は追加工事が必要になるため、数百万円の修繕費用がかかることもあります。

• 給水配管
• 給湯配管
• 排水配管
• ガス配管
• 電気配線
• 床下地
• 壁下地

見えない部分に漏水がある可能性があるため、購入前にしっかり確認しましょう。

また、湿気が多い物件は、白蟻被害の可能性もあります。

工事を進めながら確認していくため、白蟻の駆除費用が発生することもあります。

 

マンションの管理規約による制限がある物件

マンションの管理規約によっては、リノベーションに制限があり、工事がおこなえない場合もあります。

管理規約は、住民同士が快適な暮らしを確保するために設けられたルールです。

リノベーションにおいては、マンションの管理規約が定めた「専有部分」「共有部分」の理解が必要です。

専有部分は居住空間部分、共有部分は居住空間以外の部分を指します。

たとえばエントランスやエレベーター、階段などは住民が共有して使うため共有部分になります。

基本的に、専有部分はリノベーションできますが、管理規約に反している場合は自由に改修できません。

マンションのリノベーションを検討している人は、事前に管理規約に目を通しておきましょう。

 

屋根・外壁のメンテナンス履歴が確認できない物件

屋根や外壁が塗装で対応できないレベルまで劣化している場合もリノベーション向きではありません。

長年メンテナンスをおこなっていない状態だと外壁材は確実に劣化していきます。

劣化が進みすぎていると、外壁材が剥離してしまい、塗装だけでは根本的な解決になりません。

外壁工事は改修工事の中でも高額です。

屋根・外壁のメンテナンスを定期的におこなっていない物件は、リノベーション以外の費用も必要になるため、予算が高額になる可能性があります。

 

リノベーション向き物件の選び方

では、具体的にどのような物件を選べばいいのか紹介していきます。

 

リノベーション前の中古物件

リノベーション前の物件を選ぶようにしましょう。

中古物件を探していると、リフォームやリノベーション済みの物件が見つかることが多いです。

リノベーション済みの物件は、内装や設備を改修しているため、物件の販売価格にかかった費用が上乗せされていることが多く、販売価格が高い傾向があります。

また、リノベーション済みの物件は買い手が見つかりやすいことから、高い価格設定になっていることも多いです。

リノベーション前の中古物件のほうが安い価格設定になっているため、改修前の物件を購入して自分好みの内装や設備を選んだほうが愛着も湧くでしょう。

 

建物の構造(マンションの場合)

マンションのリノベーションを検討している方は、「ラーメン構造」を選ぶようにしましょう。

マンションの場合は、「ラーメン構造」か「壁式構造」に分かれます。

「ラーメン構造」とは柱と梁(はり)の枠組みで建物を支える構造、「壁式構造」は壁で建物を支える構造です。

壁式構造は、壁で建物を支える構造になるため、壁を壊したり、壁の位置を変更したりすることは難しいです。

一方でラーメン構造は新しく壁を作ったり、今ある壁を壊したりといった間取りを変更する工事ができるため、リノベーション向きとなります。

 

2000年以降に申請された家

中古戸建ては2000年6月以降に建築確認申請されている物件がおすすめです。

2000年6月に木造住宅の改正建築基準法が施行されました。

耐震性に関わる改正がおこなわれ、木造住宅の耐震性が大幅にあがりました。

築年数が古く、耐震性が不足している物件は、追加で耐震工事が必要になるため、耐震性に優れた物件を選びましょう。

 

まとめ

築年数が古すぎる物件や漏水がある、外壁の劣化がひどい物件を選んでしまうと、リノベーション費用が高くなるためできるだけ避けましょう。

またマンションによっては管理規約が厳しく、自由にリノベーションできない物件もあります。

新しくマイホームを買うよりも、中古物件をリノベーションしたほうが安く自分の家を手にいれることができますが、中古物件によってはリノベーション費用が割高になる可能性もあります。

今回紹介したおすすめの物件の特徴を参考に、自分にとって最適な物件を購入していただければ幸いです。

 

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